Обзор рынка коммерческой недвижимости на 2026 год

Возможности вполне реальны — если вы знаете, где их искать

Статья

Время чтения: 25 минут

Deloitte Center for Financial Services

В какой степени макроэкономическая волатильность и неопределенность политики могут повлиять на темпы восстановления рынка коммерческой недвижимости?

Настал ли момент возобновить инвестиции в восстановление рынка недвижимости?

Где сохраняется потенциал роста в условиях разделенного рынка кредитования коммерческой недвижимости (CRE)?

Как стратегические партнерства могут расширить доступ к капиталу для CRE и диверсифицировать инвестиционные каналы?

Инвестируют ли организации CRE в развитие искусственного интеллекта или просто платят за пустые обещания?

Читайте далее, чтобы узнать.

Макроэкономическая волатильность и неопределенность политики могут приостановить восстановление индустрии CRE, но ненадолго

В прошлогоднем прогнозе по коммерческой недвижимости мы предполагали, что 2025 год может стать годом восстановления мировой индустрии CRE, чему должен был способствовать ожидаемый рост активности в сфере сделок, более благоприятные условия кредитования, расширение отраслевого сотрудничества и достижения в области искусственного интеллекта. Год спустя мы видим, что все произошло не совсем так, во многом из-за непредсказуемой глобальной макросреды, которая может повлиять на то, как скоро и в какой степени индустрия сможет полностью восстановиться в следующие 12–18 месяцев.

Торговая и регуляторная неопределенность осложнили процесс принятия решений, заставив некоторых лидеров индустрии CRE пересмотреть свой подход. Мы не ожидаем, что это скоро прекратится, поскольку торговые переговоры и юридические споры продолжаются. Тем не менее возможности для роста, вероятно, существуют — для тех, кто понимает географические, имущественные и макроэкономические нюансы отрасли, а также сохраняет гибкость и дальновидность.

Преодоление паузы в восстановлении

Результаты опроса Deloitte в рамках прогноза рынка коммерческой недвижимости на 2026 год помогают нам понять, какие именно макроэкономические условия больше всего беспокоят глобальных собственников, инвесторов и всю индустрию CRE в цілом, а также как, по их мнению, это может повлиять на их бизнес, стратегии и технологии. В ходе опроса были собраны мнения более чем 850 генеральных директоров глобальных компаний и их заместителей из числа крупнейших владельцев недвижимости и инвесторов в 13 странах (см. методологию).

На вопрос о том, как респонденты ожидают изменения своих доходов и расходов в ближайшие 12–18 месяцев, был отмечен некоторый спад оптимизма по сравнению с прошлогодним опросом. Восемьдесят три процента респондентов ожидают роста доходов к концу года по сравнению с 88% в прошлом году. При этом во всех исследуемых областях расходов, включая операционную деятельность, офисные площади и технологии, меньше респондентов планируют увеличение расходов (снижение на 5%), в то время как больше участников ожидают сохранения расходов на прежнем уровне (рост на 8%). Тем не менее 68% прогнозируют рост расходов в текущем году.

Мы заметили аналогичную тенденцию и в отношении ожиданий по фундаментальным показателям CRE. Многие респонденты по-прежнему ожидают улучшения всех исследуемых условий, таких как арендные ставки, активность арендаторов, уровень вакантных площадей и стоимость капитала, в течение 2026 года (65%) по сравнению с прошлым годом (68%). Несмотря на макроэкономическую неопределенность, фундаментальные показатели CRE не меняются за одну ночь, и рост по-прежнему ожидается в большинстве классов активов и регионов.

В целом индекс настроений в отношении перспектив CRE в этом году (рисунок 1) составил 65 пунктов — значительно выше минимума 2023 года (44 пункта), но чуть ниже прошлогоднего максимума (68 пунктов), что свидетельствует о сохранении оптимизма.

Оглавление

• Макроэкономическая и политическая неопределенность могут приостановить восстановление CRE, но ненадолго
• Избирательные и гибкие инвестиционные обязательства играют ключевую роль по мере снижения преимуществ первопроходцев
• Свежий капитал и активность кредиторов могут поддержать рынки долгового финансирования CRE несмотря на продолжающиеся трудности
• Инвесторы CRE обращаются к альянсам для использования опыта партнеров
• Превращение обещаний ИИ в успех, вероятно, потребует надежных данных и готовности к их применению
• Возможности реальны

Устойчивый оптимизм, однако, не лишен некоторых сомнений. На вопрос о том, какие макроэкономические тенденции могут наиболее негативно повлиять на их финансовые результаты в следующие 12–18 месяцев, респонденты чаще всего называли доступность капитала, высокие процентные ставки, стоимость капитала, волатильность валютных курсов и изменения налоговой политики (рисунок 2). Интересно, что киберриски как повод для беспокойства значительно снизились среди респондентов: со второго места в прошлом году до шестого в текущем. Также примечательно, что у респондентов возросли опасения по поводу удержания сотрудников, поднявшись на восьмое место в этом году с двенадцатого в прошлом.

Три главных ответа имеют общие корни: доступность капитала, высокие процентные ставки и стоимость капитала, вероятно, связаны с опасениями по поводу доступа к рынкам долгового капитала CRE в сочетании с процентными ставками, которые по-прежнему воспринимаются как более высокие в течение длительного времени — повторяющаяся тема прошлогоднего опроса. При этом на сентябрьском заседании Федеральной резервной системы США процентные ставки были снижены впервые за девять месяцев на четверть процентного пункта, с указанием на возможность еще двух снижений ставок до конца 2025 года.

Изменения налоговой политики вновь вошли в пятерку главных опасений респондентов второй год подряд. Мы полагаем, что этот показатель остался высоким из-за ожиданий, связанных с недавними налоговыми предложениями в США, такими как Раздел 899, который, хотя в конечном итоге и не был принят при подписании законопроекта 4 июля (во время проведения опроса), увеличил бы ставки на иностранные инвестиции в США. Неопределенность в отношении будущего режима «Пилота второго уровня» (Pillar Two) также может быть фактором.

Ниже в результатах расположился новый пункт среди вариантов ответов этого года — международная торговая политика, которая заняла девятое место в мире, но стала пятой по величине проблемой для респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона. Хотя заголовки новостей о международной торговле, вероятно, были одним из факторов экономической неопределенности, лидеры CRE, принявшие участие в нашем опросе, судя по всему, меньше беспокоятся о ее потенциальном влиянии на их финансовые условия в 2026 году. Отчасти это может быть связано с тем, что глобальные собственники и инвесторы стали ожидать более волатильной торговой среды после первоначальных обсуждений, а также с тем, что некоторые регионы и классы активов по всему миру относительно защищены от рисков международной торговли благодаря сдвигам в структурных тенденциях, например, европейская многоквартирная жилая недвижимость или сектор здравоохранения Японии.

Избирательные и гибкие инвестиционные обязательства могут определить успех восстановления рынка недвижимости по мере ослабления преимуществ первопроходцев

Рост глобальной инвестиционной доходности и объемов может указывать на то, что маятник качнулся в другую сторону

Рынки коммерческой недвижимости, судя по всему, преодолели недавний спад показателей. В глобальном масштабе снижение объемов инвестиций замедлялось в течение шести кварталов подряд, а в первом квартале 2025 года был зафиксирован первый рост в годовом исчислении с середины 2022 года. По состоянию на конец июня совокупная годовая доходность индекса S&P Global property index (14,1%), измеряющего мировой инвестируемый пул публично торгуемых компаний в сфере недвижимости, опередила как S&P 500 (11,7%), так и индекс акций S&P World equities index (13,8%). Что касается частной недвижимости, то после двух лет отрицательных результатов совокупная доходность была положительной на протяжении трех кварталов подряд.

Результаты нашего опроса показывают, что многие руководители по-прежнему рассматривают коммерческую недвижимость как потенциально надежную инвестицию, учитывая ее показатели в аналогичные периоды неопределенности в прошлом. Почти 75% респондентов по всему миру по-прежнему планируют увеличить уровень инвестиций в объекты недвижимости в следующие 12–18 месяцев, причем большинство делает это ради таких преимуществ, как защита инвестиций от инфляции (34%), большая диверсификация по сравнению с другими типами финансовых активов (26%), стабильность класса активов (15%) и потенциальные налоговые льготы (14%) (рисунок 3).

США остаются ведущим инвестиционным рынком на 2026 год, однако инвесторы присматриваются и к другим регионам

По итогам июня 2025 года активность на рынке продаж недвижимости в Северной и Южной Америке оставалась на траектории восстановления, начавшейся в конце прошлого года, — рост составил 12% в годовом исчислении. Европейские рынки, вероятно, сильнее пострадали от колебаний ставок по облигациям и торговой политики, сократившись на 15% за год. Снижение продаж в Азиатско-Тихоокеанском регионе оказалось наибольшим с начала года: падение составило 27% по сравнению с прошлым годом. Объем потенциальных закрылок сделок в регионе также сократился на фоне растущей торговой неопределенности.

Основными целями для респондентов нашего опроса (без учета их собственного внутреннего региона) стали Индия, Германия, Великобритания и Сингапур (рисунок 4). Тем не менее, США остаются предпочтительным инвестиционным рынком для 16% наших респондентов по сравнению с 11% в прошлом году, по крайней мере в краткосрочной перспективе.

Несмотря на снижение притока капитала в последние кварталы, США остаются главным источником исходящих глобальных инвестиций: показатели активности за первый квартал 2025 года немного превысили пятилетний средний показатель. Эта тенденция может усилиться в 2025 и 2026 годах, поскольку американские управляющие активами располагают значительным объемом свободного капитала («dry powder»): продажи недвижимости растут в годовом исчислении, а новый исполнительный указ может разрешить индивидуальным пенсионным счетам инвестировать в частные рынки, что потенциально высвободит 12 триллионов долларов США. В глобальном масштабе 75% респондентов из Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают увеличения инвестиций в недвижимость в ближайшие 18 месяцев, особенно в Индии (86%), Канаде (80%) и Франции (78%).

Глобальный сбор средств по состоянию на начало 2025 года также идет по графику, позволяющему превзойти показатели предыдущих двух лет. Примечательно, что стратегии частного кредитования привлекли значительный интерес со стороны инвесторов, на их долю пришлось треть всего привлеченного нового капитала. В условиях относительно высоких процентных ставок и необходимости погашения долгов в ближайшие несколько лет инвесторы и управляющие активами могут попытаться извлечь выгоду из возникающих возможностей на рынках долговых обязательств в сфере недвижимости.

Ожидания относительно фундаментальных показателей недвижимости выглядят позитивными, но с нюансами

Ожидания респондентов в отношении фундаментальных показателей сектора недвижимости на следующий год оказались самыми разными. Большинство глобальных респондентов ожидают улучшения ситуации в сфере лизинга коммерческой недвижимости, сделок и долгового финансирования, хотя более глубокий анализ показывает различия в зависимости от географии и специализации.

Европейские респонденты выразили наибольший оптимизм: около 70% ожидают улучшений в сфере лизинга, рынков капитала и кредитования. В Северной Америке 25% ожидают, что такие условия, как рост арендной платы, уровень вакантных площадей и стоимость капитала, останутся на уровне прошлого года, что отражает более нейтральный настрой. Респонденты из Азиатско-Тихоокеанского региона в этом году настроены более осторожно: 63% ожидают улучшения фундаментальных показателей в 2026 году, однако 19% и 20% прогнозируют ухудшение стоимости капитала и доступности капитала соответственно.

Рейтинги классов активов на следующие 12–18 месяцев оказались стабильными: ни один тип недвижимости не поднялся и не опустился более чем на четыре позиции в годовом исчислении. Объекты цифровой экономики, включающие центры обработки данных и вышки сотовой связи, вернули себе первое место, уступив его в прошлом году сектору логистики и складов (рисунок 5).

Офисы как в пригородных зонах, так и в центральных деловых районах частично восстановили свои позиции в глазах респондентов после падения на седьмое и десятое места два года назад (подробности см. в разделе «В фокусе: избранные сектора»).

В фокусе: избранные сектора

Центры обработки данных остаются одним из двух главных типов недвижимости с точки зрения возможностей в четырех из пяти наших ежегодных прогнозов. Спрос на локации для дата-центров превышает предложение, конкуренция за площади высока, и зачастую объекты арендуются еще до завершения строительства. В девяти крупных мировых мегаполисах 100% нового строительства уже забронировано заранее. Поскольку ограничения по энергоснабжению могут сдерживать рост в некоторых ключевых районах, появляются новые рынки, такие как Центральный Вашингтон, Берлин и Сингапур, благодаря таким преимуществам, как выгодные тарифы на электроэнергию (Центральный Вашингтон), доступные земли (Berlin) и развитая инфраструктура связи (Сингапур).

Между тем индустриальный сектор, возможно, приближается к переломному моменту в циклическом развитии рынка недвижимости. Темпы лизинговой активности немного замедлились, отчасти из-за краткосрочной торговой неопределенности, поскольку пользователи пересматривают маршруты глобальных цепочек поставок. Тем не менее, структурные закономерности спроса на промышленные объекты должны поддержать размеренный долгосрочный рост, а пользователи, имеющие специфические потребности, сформировали надежный пул проектов, строящихся по индивидуальному заказу (built-to-suit). Сохраняющаяся тенденция переноса производства на внутренний рынок или в ближайшие регионы (onshoring и nearshoring) для высокотехнологичной промышленности, вероятно, продолжится и увеличит спрос на специализированные производственные помещения и передовую логистику. Поскольку компании стремятся к гибкости в цепочках поставок, кратковременный дефицит площадей для перенаправленных потоков грузов может изменить традиционную структуру спроса на логистические объекты.

Офисный сектор демонстрирует признаки восстановления: объекты как в пригородах, так и в центрах городов поднимаются в наших рейтингах секторов недвижимости второй год подряд. Интерес со стороны собственников и инвесторов растет, что, вероятно, обусловлено успехом программ возвращения сотрудников в офисы и рекордно низкими объемами нового строительства, из-за чего высококлассные офисные помещения пользуются повышенным спросом.

Показать больше

Практические рекомендации, заслуживающие внимания

• Преимущество первопроходца может подходить к концу. Руководителям рынка коммерческой недвижимости следует следить за потенциальным улучшением климата на рынках капитала и быть готовыми действовать решительно до того, как остальная часть рынка будет готова вернуться за стол переговоров. После кажущегося вялым 2024 года появляются признаки того, что рынки оживают. К концу 2025 года высококачественные активы со стабильным доходом могут привлечь больше участников торгов, чем в последние годы, поскольку финансовые условия могут постепенно преодолеть недавние показатели отставания.
• Сохраняйте гибкость, адаптивность и избирательность при принятии решений о распределении капитала. Руководителям следует избегать эмоциональной реакции на краткосрочные события и вместо этого действовать решительно, опираясь на среднесрочные и долгосрочные убеждения. На практике это может означать проведение регулярных обзоров портфеля на основе аналитических данных, а также готовность к ребалансировке активов в пользу секторов недвижимости или регионов, защищенных от краткосрочных рисков, — с тем чтобы извлекать выгоду из растущих сегментов и одновременно минимизировать ущерб от непредвиденных спадов.
• Рассмотрите альтернативные варианты или подклассы активов, которые могут наилучшим образом подойти для условий более низкого темпа роста. Помимо четырех основных секторов (офисная, торговая, индустриальная недвижимость и многоквартирные дома), такие сектора, как здравоохранение, ритейл с якорными продуктовыми магазинами и жилье, сохраняют высокий спрос даже во время спадов, что, вероятно, привлечет жесткую конкуренцию. Сдвиг в сторону альтернативных или нетрадиционных типов недвижимости уже происходит, особенно в отношении таких подкатегорий, как телекоммуникационные объекты, учреждения здравоохранения и дата-центры. Стоимость альтернативных типов недвижимости в коммерческих портфелях растет на 10% ежегодно начиная с 2000 года. Мы ожидаем, что в следующем десятилетии этот процесс ускорится.

Возможности для роста могут появиться на горизонте благодаря возобновлению притока капитала и возвращению традиционных кредиторов, что помогает вдохнуть жизнь в рынки долгового финансирования коммерческой недвижимости, несмотря на сохраняющиеся трудности.

Заглядывая вперед, можно сказать, что кредитование коммерческой недвижимости представляет собой картину из двух разных рынков: существующие кредиты часто испытывают давление из-за рефинансирования и дефолтов, в то время как новые кредиты зачастую предоставляются на более выгодных условиях и при улучшенной оценке стоимости. Для руководителей успех, вероятно, будет зависеть от того, насколько успешно они смогут снизить риски по кредитам в рамках своих текущих портфелей и одновременно воспользоваться преимуществами улучшенных условий для новых займов.

Давление на проблемные кредиты прошлых лет

Индустрия коммерческой недвижимости, вероятно, еще не достигла вершины горы сроков погашения кредитов. Более 50% респондентов сообщают, что их компании столкнутся со сроками погашения кредитов на недвижимость в предстоящем году. В Соединенных Штатах объем коммерческих ипотечных кредитов превышает 1,7 трлн долларов США, причем многие из них уже были отложены с помощью сделок по схеме «продлить и сделать вид», которые просто сдвигают сроки выплаты. Закончатся ли эти процессы возвратом недвижимости кредитору, неясно, поскольку кредиторы были не менее заинтересованы в поиске путей урегулирования кредитов, чем их заемщики. Лишь 21% респондентов рассчитывают полностью погасить предстоящую задолженность по мере наступления срока выплаты; лидируют в этом отношении руководители компаний, работающих в секторе жилой (26%) и торговой (24%) недвижимости (рисунок 6).

Краткосрочные кредиты, выданные в 2022 году, составляют наибольшую долю среди тех, срок погашения которых наступает в ближайшие несколько лет. При этом они андеррайтировались в условиях, когда средняя ставка по коммерческой ипотеке составляла всего 3,9% (что близко к минимальным уровням за последние два десятилетия и на 270 базисных пунктов ниже ставки в 6,6% по состоянию на первый квартал 2025 года). Этот резкий рост затрат на заимствование, вероятнее всего, усилит давление на коэффициент покрытия обслуживания долга для многих заемщиков, особенно по кредитам с плавающей ставкой или предстоящим пересмотром условий.

Риск рефинансирования коммерческой недвижимости в глобальном масштабе носит локальный, а не повсеместный характер. Германия и Франция имеют наибольшую долю среди европейских стран — почти по 20% каждая. По оценкам, лишь 6% кредитов в Великобритании сталкиваются с разрывом при рефинансировании из-за ранней коррекции стоимости недвижимости. На рынках Азиатско-Тихоокеанского региона не наблюдалось столь экстремального долгового бума, как в других частях мира, а траектория движения процентных ставок различалась в зависимости от страны: сверхнизкие ставки в Японии облегчили рефинансирование, в то время как высокие ставки в Австралии оказали давление на кредиторов.

Новые возможности кредитования

На фоне потрясений, связанных со старыми кредитами, для выдачи новых займов на рынке коммерческой недвижимости может открываться более благоприятная перспектива. По мере стабилизации стоимости недвижимости и предъявления кредиторами требований к более надежным структурам сделок, новые кредиты часто выдаются на более управляемых условиях. Инвесторы и кредиторы, располагающие свежим капиталом и не обремененные проблемными кредитами прошлых лет, могут получить возможность стратегически инвестировать в долговые рынки коммерческой недвижимости. К началу 2025 года объем новых кредитов увеличился на 13% по сравнению с концом 2024 года и более чем на 90% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о восстановлении кредитной активности до уровней, не наблюдавшиеся с начала 2023 года. Спреды по коммерческим ипотечным кредитам также сузились на 183 базисных пункта, что позволяет спонсорам потенциально осуществлять досрочное рефинансирование и привлекать долговое финансирование для покупки недвижимости.

Возобновление доступности долгового капитала

Доступ к итоговому долговому капиталу улучшился и в будущем может стать еще более надежным. Коррекция стоимости недвижимости помогла высвободить ликвидность, побудив некоторых кредиторов и заемщиков возобновить сотрудничество. Во всех секторах недвижимости наблюдается рост числа активных кредиторов.

Альтернативные источники долгового финансирования, судя по всему, стали движущей силой этого возрождения. Такие кредиторы, как фонды частного кредитования или состоятельные частные лица, часто пополняют мировой пул доступного долгового капитала, стремясь к диверсификации за счет высокодоходных активов недвижимости. На долю этих источников в прошлом году пришлось 24% от общего объема кредитования коммерческой недвижимости в США, что превышает 10-летний средний показатель в 14%. Мировой рынок частного кредитования достиг 238 миллиардов долларов США в 2024 году, и ожидается, что к концу десятилетия объем активов под управлением (AUM) на нем достигнет 400 миллиардов долларов США. По состоянию на август 2025 года объем неиспользованного капитала (dry powder) для инвестиций в коммерческую недвижимость в США составил 585 миллиардов долларов США.

Кредиторы всех типов зачастую более избирательны, чем в предыдущие циклы, и нацелены на стабильную доходность, рост чи операционного дохода и надежные фундаментальные показатели недвижимости для сохранения капитала. Это усилило конкуренцию за высококачественные активы, приносящие доход, что, вероятно, способствует созданию более динамичной среды для определения цен.

Некоторые традиционные кредиторы осторожно возвращаются на рынок

Такие кредиторы, как банки и эмитенты ценных бумаг, обеспеченных коммерческой ипотекой (CMBS), после нескольких лет неактивности осторожно возвращаются на изменившийся рынок долгового капитала коммерческой недвижимости. В начале 2025 года объем кредитования через CMBS вырос на 110% в годовом исчислении за счет сделок с участием одного заемщика.

Банки часто оказываются между осторожностью и новыми возможностями, компенсируя потенциальные убытки по старым кредитам за счет доходности от роста новых займов. Это отражено в последнем исследовании мнений старших кредитных специалистов Федеральной резервной системы (Senior Loan Officer Opinion Survey), согласно которому стандарты андеррайтинга стали более мягкими по сравнению с последними годами. По состоянию на июнь 2025 года лишь 9% банков ужесточают свои стандарты кредитования по сравнению с 30,3% в апреле 2024 года и 67,4% в апреле 2023 года. Смягчение стандартов кредитования традиционно служит надежным предвестником роста стоимости капитала в сфере коммерческой недвижимости. Резервы банков на возможные потери по ссудам, оказавшиеся ниже предыдущих прогнозов, а также меньший, чем ожидалось, объем чистых списаний также указывают на улучшение состояния портфелей кредитов на коммерческую недвижимость у банков.

Активность в сфере кредитования в Европе также должна вырасти во второй половине 2025 и в 2026 году: почти 80% опрошенных кредиторов планируют увеличить объемы выдачи займов. Кроме того, европейские страховые компании и инвестиционные банки ожидают более сильного роста объемов выдачи кредитов по сравнению с традиционными банками. Около 25% инвесторов из Азиатско-Тихоокеанского региона, увеличивающих долю инвестиций в недвижимость, сообщили, что делают это для потенциального снижения затрат на обслуживание долга. Это умеренное возрождение, по-видимому, вызвано стремлением компаний реструктурировать балансы, заменяя неэффективные кредиты на недвижимость более качественными инструментами с меньшим левериджем.

Практические рекомендации, которые стоит принять во внимание

• Проактивно управляйте новыми возможностями финансирования (и рефинансирования) с помощью альтернативных источников долгового финансирования. Согласно результатам нашего опроса, по сравнению с традиционными источниками заемного капитала, собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость планируют активнее работать с частным долговым финансированием (рост на 4%), частным акционерным капиталом (рост на 2%) и банками (рост на 2%) для финансирования сделок с недвижимостью, при этом потенциально сокращая сотрудничество с кредиторами, выпускающими ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (CMBS) (снижение на 10%).
• Пересмотрите инвестиционные стратегии и допущения при андеррайтинге. Лидерам рынка коммерческой недвижимости следует провести рекалибровку методов оценки сделок, объектов и долговых стратегий; заложить в андеррайтинг более высокие ставки по финансированию и ставки капитализации при выходе; а также определить, может ли продажа и перепрофилирование проектов оказаться более разумным решением, чем их удержание.
• Укрепите управление рисками и прозрачность. Лидерам следует провести стресс-тестирование портфелей недвижимости на предмет неблагоприятных сценариев, включая рост процентных ставок или дальнейшее падение стоимости недвижимости; определить, какие кредиты или активы подвержены наибольшему риску, и разработать планы на случай непредвиденных обстоятельств; сосредоточиться на улучшении базовых показателей потенциально проблемных объектов; а также поделиться с кредиторами и инвесторами планами по восстановлению стоимости активов.

Альянсы набирают популярность среди инвесторов в коммерческую недвижимость, стремящихся использовать опыт партнеров для поиска новых возможностей

Управление активами в сфере недвижимости все больше становится бизнесом, зависящим от масштаба, где как размер активов, так и линейка продуктов повышают конкурентоспособность. Некоторые ведущие управляющие активами все чаще создают как трансграничные, так и внутренние партнерства, охватывающие государственные и частные рынки, а также стратегии активного и пассивного инвестирования. Эти альянсы способствуют расширению каналов капитала, помогая привлекать более широкий круг источников, включая платформы управления благосостоянием, страховые компании и розничных инвесторов.

Структуры партнерства и совместные предприятия могут становиться гибкими альтернативами в этот период повышенных процентных ставок и зачастую сложных условий для слияний и поглощений, помогая компаниям оперативно переключаться между стратегиями, которые лучше отвечают меняющимся запросам клиентов в отношении ликвидности, доходности и управления рисками. В апреле 2025 года Blackstone, Wellington Management и Vanguard объявили о создании стратегического альянса, направленного на разработку оптимизированных многоактивных инвестиционных решений. Это партнерство стремится бесшовно интегрировать государственные и частные рынки, а также стратегии активного инвестирования и индексные стратегии — подход, который помогает подчеркнуть растущий аппетит к диверсификации и инновациям. Хотя розничные инвестиции в частные активы могут все еще находиться на начальной стадии, такие альянсы способны способствовать демократизации доступа к инвестициям на частном рынке и открывать новые пути для диверсификации портфеля.

Некоторые инвесторы все активнее обращаются к частным рынкам из-за их потенциала роста и низкой корреляции с публичными рынками. Структурные тенденции, такие как дефицит предложения во многих классах недвижимости, могут укрепить фундаментальные показатели рынка недвижимости. Стремление к доходности и диверсификации, вероятно, стимулирует развитие этих партнерств, что может помочь позиционировать их как привлекательную альтернативу традиционным слияниям и поглощениям в период высоких процентных ставок. Согласно нашему опросу, на 17% меньше респондентов по сравнению с прошлым годом планируют увеличивать свою активность в сфере M&A в 2026 году (рисунок 7).

Некоторые управляющие активами берут на вооружение универсальные решения

Некоторые кредиторы, судя по всему, расширяют спектр своих услуг по всему спектру капитала и рисков, включая старший и субординированный долг, а также привилегированный акционерный капитал. Хотя специалисты по заемному или долевому финансированию остаются на рынке, общая тенденция, по-видимому, смещается в сторону получения доступа к комплексным возможностям и предложения их под единым всеобъемлющим зонтиком.

Опора на операционных партнеров

Некоторые фонды недвижимости диверсифицируют базу инвесторов с ограниченной ответственностью

Практические рекомендации, которые стоит рассмотреть

Методология

Показать больше