Два типа объектов недвижимости, ориентированных на потребителей, продемонстрировали одни из самых заметных изменений в рейтингах этого года — но в противоположных направлениях. Отели или объекты размещения опустились с восьмого места на 2026 год на 13-е место на 2027 год. Это может быть связано с тем, что путешественники стали более чувствительны к ценам, вопросам безопасности и растущей конкуренции со стороны альтернативных вариантов размещения. Районная розничная торговля, напротив, поднялась на шесть позиций — с 11-го места на пятое. Ограниченное предложение и объемы нового строительства способствовали высокой заполняемости и росту арендной платы в этих сегментах.
Действия, которые следует рассмотреть руководству
- Провести полный аудит каждого объекта в течение следующих шести месяцев, присвоив объектам статус модернизации, удержания, перепрофилирования или продажи.
- Приоритезировать модернизацию только для тех объектов, где подтвержденный спрос и надбавки к арендной плате могут покрыть капитальные затраты.
- Изучить варианты альтернативного использования для всех объектов со статусом модернизации, перепрофилирования или продажи, чтобы оценить все доступные возможности для неэффективных частей портфеля.
- Начать продажу активов, которые не смогут преодолеть барьер доходности после инвестиций в течение следующего года.
Налоговые аспекты становятся все более важными для стратегии инвестиций в коммерческую недвижимость
Поскольку компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, становятся более избирательными в отношении того, куда и как они направляют капитал, налоговые аспекты занимают все более важное место в этом уравнении. При принятии решений о том, в какие рынки и активы инвестировать, полезно учитывать не только потенциальную доходность, но и налоговые последствия, которые могут на нее повлиять.
Налоговая стратегия может стать более активным источником создания и сохранения стоимости недвижимости
Для собственников и инвесторов коммерческой недвижимости 2027 год может стать годом, когда налоговая стратегия перейдет из бэк-офиса в инвестиционный комитет. Наш опрос показывает, что 32% респондентов ожидают, что налоговая стратегия будет играть еще более важную роль в их инвестиционных решениях в течение следующих 12–18 месяцев. После нескольких лет давления со стороны более высоких затрат на капитал, неравномерного спроса и неопределенности в оценке стоимости, способность преобразовывать налоговую политику, стимулы, льготы и выбор структуры в денежный поток после уплаты налогов может дать компаниям преимущество.
Возможность начинается с выбора времени. Собственники, которые интегрируют налоговый анализ на более ранних этапах цикла сделки, могут выявить возможности для ускоренного возмещения затрат, разделения затрат, учета расходов на ремонт в сравнении с капитализацией и планирования базы до того, как коммерческие условия будут зафиксированы.
Льготы и кредиты также следует рассматривать как факторы при выборе местоположения и распределении капитала. В Соединенных Штатах налоговое планирование на 2027 год должно учитывать два изменения: определенные федеральные налоговые льготы для энергоэффективных коммерческих зданий были закрыты для новой соответствующей критериям деятельности после 30 июня 2026 года, а пересмотренная постоянная версия программы Opportunity Zone должна заступить в силу 1 января 2027 года. В глобальном масштабе собственники также могут рассмотреть возможность сравнения рынков, где политика улучшает экономику проектов. Например, в Соединенном Королевстве ведутся предварительные обсуждения политики создания «зон роста ИИ» (AI Growth Zones), призванных решить проблемы с энергоснабжением и зонированием, хотя конкретных налоговых последствий пока нет.
Исполнение может определить, кто извлекает выгоду
Ценность, которую может принести налоговое планирование, зависит от раннего вовлечения, надежных данных, тщательной документации и координации между налоговыми, финансовыми, закупочными отделами, подразделениями развития, управления активами и юридическим отделом. Хотя почти половина респондентов привлекает специалистов по налогам на этапе андеррайтинга или рассмотрения в инвестиционном комитете, только 26% делают это на этапе зарождения проекта. Различные налоговые режимы и неопределенность политики дополнительно влияют на планирование (рисунок 6). В 2027 году компании могли бы рассмотреть возможность более раннего привлечения налоговых специалистов к процессам приобретения, развития, капитальных проектов, управления активами и отчуждения собственности.
