Настроения инвесторов в недвижимость достигли 15-летнего максимума, но восстановление остается неравномерным: PwC Canada и ULI

На рынке недвижимости Канады наблюдается новый подъем оптимизма, хотя возможности существенно различаются по классам активов и регионам

• Жилье для пожилых людей, ритейл и промышленная недвижимость становятся главными фаворитами среди инвестиций в недвижимость на 2027 год, причем каждый сектор требует уникального инвестиционного и операционного подхода
• Калгари, Торонто и Эдмонтон возглавляют список канадских рынков, за которыми стоит следить, хотя показатели значительно варьируются в зависимости от типа недвижимости

Калгари, Торонто и Эдмонтон возглавляют список канадских рынков, за которыми стоит следить, хотя показатели значительно варьируются в зависимости от типа недвижимости

• Инвестиции в коммерческую недвижимость во втором квартале 2026 года достигли 16,2 млрд долларов, что является самым высоким показателем с начала 2022 года на фоне восстановления активности в сфере заключения сделок

Инвестиции в коммерческую недвижимость во втором квартале 2026 года достигли 16,2 млрд долларов, что является самым высоким показателем с начала 2022 года на фоне восстановления активности в сфере заключения сделок

Торонто, 27 октября 2026 г. — Уверенность возвращается на рынок недвижимости Канады в преддверии 2027 года, однако восстановление происходит неравномерно в зависимости от классов активов, регионов и источников капитала, согласно отчету «Emerging Trends in Real Estate 2027», подготовленному PwC Canada и Urban Land Institute (ULI).

Покупательские настроения канадских инвесторов находятся на самом высоком уровне за последние 15 лет, а активность в сфере сделок начинает восстанавливаться: по данным CBRE, инвестиции в коммерческую недвижимость во втором квартале 2026 года достигли 16,2 млрд долларов, что стало максимальным показателем с начала 2022 года. Жилье для пожилых людей, торговая и промышленная недвижимость выходят на передний план среди возможностей, в то время как дата-центры, здравоохранение и рост инвестиций в оборону открывают новые зоны роста на стыке недвижимости и инфраструктуры. Успех будет зависеть от того, как организации ответят на ограничения в сфере капитала, операционной деятельности и рынка.

«Оптимизм возвращается на канадский рынок недвижимости, но его нужно заслужить. Мы видим более четкие признаки того, что рынок поворачивает за угол, а возможности появляются во всех классах активов и регионах. Организации, которые лучше всего подготовлены к следующему циклу, будут теми, кто сохраняет избирательность, действует решительно и устраняет препятствия, стоящие между улучшающимися условиями и реальными возможностями».

«Оптимизм возвращается на канадский рынок недвижимости, но его нужно заслужить. Мы видим более четкие признаки того, что рынок поворачивает за угол, а возможности появляются во всех классах активов и регионах. Организации, которые лучше всего подготовлены к следующему циклу, будут теми, кто сохраняет избирательность, действует решительно и устраняет препятствия, стоящие между улучшающимися условиями и реальными возможностями».

Жилье для пожилых людей, ритейл и промышленная недвижимость открывают лучшие возможности на 2027 год

• Спрос на жилье для пожилых людей растет по мере старения населения Канады. Самым старшим представителям поколения бэби-бумеров в 2026 году исполнилось 80 лет, и, по оценкам Cushman & Wakefield, в следующее десятилетие Канаде потребуется почти 200 000 дополнительных арендных единиц жилья для пожилых. С этой возможностью связаны и сложности: жилье для пожилых людей требует опыта в подборе персонала, предоставлении услуг, регулировании и повседневной операционной деятельности.

Спрос на жилье для пожилых людей растет по мере старения населения Канады. Самым старшим представителям поколения бэби-бумеров в 2026 году исполнилось 80 лет, и, по оценкам Cushman & Wakefield, в следующее десятилетие Канаде потребуется почти 200 000 дополнительных арендных единиц жилья для пожилых. С этой возможностью связаны и сложности: жилье для пожилых людей требует опыта в подборе персонала, предоставлении услуг, регулировании и повседневной операционной деятельности.

• Ритейл демонстрирует признаки суперцикла после многих лет опасений, что электронная коммерция ослабит позиции физических магазинов. Ограниченное новое предложение и возобновившийся спрос со стороны арендаторов расширили интерес за пределы объектов первой необходимости и тех, что привязаны к продуктовым магазинам.

Ритейл демонстрирует признаки суперцикла после многих лет опасений, что электронная коммерция ослабит позиции физических магазинов. Ограниченное новое предложение и возобновившийся спрос со стороны арендаторов расширили интерес за пределы объектов первой необходимости и тех, что привязаны к продуктовым магазинам.

• Промышленная недвижимость остается проверенным фаворитом, однако возможности стали более адресными. Объекты с небольшими и средними пролетами привлекают особый интерес, в то время как крупноформатные объекты могут нести большие риски, если они зависят от одного крупного арендатора.

Промышленная недвижимость остается проверенным фаворитом, однако возможности стали более адресными. Объекты с небольшими и средними пролетами привлекают особый интерес, в то время как крупноформатные объекты могут нести большие риски, если они зависят от одного крупного арендатора.

Восстановление выглядит по-разному в разных регионах Канады

В Канаде наблюдается не один цикл рынка недвижимости, а сразу несколько. Калгари, Торонто и Эдмонтон возглавляют список канадских рынков, за которыми стоит следить в 2027 году, в то время как ситуация внутри городов существенно различается в зависимости от типа недвижимости.

Один из самых ярких примеров — Большой Торонто. Рынок кондоминиумов в Торонто продолжает сталкиваться со значительными трудностями: по данным Urbanation, продажи на этапе пре-констракшн во втором квартале 2026 года упали на 80% в годовом исчислении, а готовые непроданные квартиры на балансе девелоперов достигли рекордной отметки в 5 001 объект. В то же время высококачественные офисные и промышленные помещения в центре города демонстрируют устойчивость. Компания CBRE сообщила, что уровень вакантности офисов класса AAA в центре города во втором квартале составил 2,6%, в то время как Colliers отметила, что уровень вакантности промышленных помещений в Торонто на отметке 2,2% стал самым низким в Канаде.

«Рынок недвижимости Большого Торонто движется с разной скоростью. Промышленные и премиальные офисные помещения демонстрируют признаки восстановления, в то время как кондоминиумы остаются под давлением. Специализированное арендное жилье поддерживает строительство несмотря на сложную экономику проектов. Долгосрочные инвестиционные возможности сохраняются, однако их реализация требует терпеливого капитала и стабильного ввода жилья в эксплуатацию, чтобы предотвратить создание дефицита предложения в будущем и возобновление давления на доступность жилья».

«Рынок недвижимости Большого Торонто движется с разной скоростью. Промышленные и премиальные офисные помещения демонстрируют признаки восстановления, в то время как кондоминиумы остаются под давлением. Специализированное арендное жилье поддерживает строительство несмотря на сложную экономику проектов. Долгосрочные инвестиционные возможности сохраняются, однако их реализация требует терпеливого капитала и стабильного ввода жилья в эксплуатацию, чтобы предотвратить создание дефицита предложения в будущем и возобновление давления на доступность жилья».

Основные региональные показатели:

• Калгари занимает первое место среди рынков, за которыми стоит следить: по прогнозам Signal49, рост реального ВВП здесь составит 3,4% в 2027 году. Респонденты также отмечают возобновление интереса к городу и более диверсифицированную экономику по сравнению с предыдущими циклами.

Калгари занимает первое место среди рынков, за которыми стоит следить: по прогнозам Signal49, рост реального ВВП здесь составит 3,4% в 2027 году. Респонденты также отмечают возобновление интереса к городу и более диверсифицированную экономику по сравнению с предыдущими циклами.

• Согласно прогнозам Signal49, рост реального ВВП Эдмонтона в 2027 году ускорится до 3,0%, в то время как рынок промышленной недвижимости остается одним из главных драйверов города, особенно в сегменте помещений с небольшими и средними пролетами.

Согласно прогнозам Signal49, рост реального ВВП Эдмонтона в 2027 году ускорится до 3,0%, в то время как рынок промышленной недвижимости остается одним из главных драйверов города, особенно в сегменте помещений с небольшими и средними пролетами.

• Отава сталкивается с давлением из-за сокращения федеральных расходов и уменьшения площади правительственных офисов, однако ее рынки жилой и промышленной недвижимости остаются относительно устойчивыми. По данным Colliers, во втором квартале 2026 года уровень вакантности в промышленном секторе держался на отметке 2,5%.

Отава сталкивается с давлением из-за сокращения федеральных расходов и уменьшения площади правительственных офисов, однако ее рынки жилой и промышленной недвижимости остаются относительно устойчивыми. По данным Colliers, во втором квартале 2026 года уровень вакантности в промышленном секторе держался на отметке 2,5%.

• По данным Yardi, во втором квартале 2026 года в Галифаксе был зафиксирован самый высокий в Канаде показатель роста действующих арендных ставок в годовом исчислении — на уровне 5,7%, несмотря на замедление темпов экономического и демографического роста.

По данным Yardi, во втором квартале 2026 года в Галифаксе был зафиксирован самый высокий в Канаде показатель роста действующих арендных ставок в годовом исчислении — на уровне 5,7%, несмотря на замедление темпов экономического и демографического роста.

• В Монреале наблюдается ситуация, когда частные фонды со скидкой выкупают непроданные кондоминиумы и управляют ими как арендным жильем, поскольку рынок жилой недвижимости подстраивается под новые объемы предложения.

В Монреале наблюдается ситуация, когда частные фонды со скидкой выкупают непроданные кондоминиумы и управляют ими как арендным жильем, поскольку рынок жилой недвижимости подстраивается под новые объемы предложения.

• Ванкувер по-прежнему остается сложным рынком для нового девелопмента, однако его рынок офисной недвижимости в центре города демонстрирует относительную устойчивость: по данным CBRE, во втором квартале 2026 года уровень вакантности составил 12,2%.

Ванкувер по-прежнему остается сложным рынком для нового девелопмента, однако его рынок офисной недвижимости в центре города демонстрирует относительную устойчивость: по данным CBRE, во втором квартале 2026 года уровень вакантности составил 12,2%.

• По данным Colliers, во втором квартале 2026 года в Квебеке строилось примерно 1,3 миллиона квадратных футов промышленной недвижимости, причем большую часть этой активности обеспечивали дата-центры.

По данным Colliers, во втором квартале 2026 года в Квебеке строилось примерно 1,3 миллиона квадратных футов промышленной недвижимости, причем большую часть этой активности обеспечивали дата-центры.

В прогнозе Oxford Economics, подготовленном для PwC, говорится, что к 2050 году Канаде потребуется 4,7 триллиона долларов США инвестиций в инфраструктуру. Дата-центры являются ключевой частью этого процесса строительства, пик которого прогнозируется на 2029 год, в результате чего доступность электроэнергии становится все более важным фактором при выборе мест для реализации девелоперских проектов.

Улучшение доступности капитала поддерживает выборочное восстановление

Условия кредитования улучшаются, но финансирование распределяется неравномерно. Заемных средств по-прежнему предостаточно, при этом кредиторы отдают предпочтение сильным спонсорам, приносящим доход активам и проектам с высокой степенью надежности для банков.

В преддверии волны рефинансирования 2027 года именно собственный капитал, а не заемный, стал главным ограничивающим фактором для заемщиков, стремящихся провести рекапитализацию и двигаться дальше. Структурированный капитал, включая привилегированные акции и мезонинный долг, все активнее заполняет разрыв между старшим долгом и обыкновенными акциями. В результате восстановление будет вовлекать избирательность и качество реализации, а не всеобщий оптимизм.

Доступ к капиталу сам по себе не определит, какие организации выиграют от восстановления; искусственный интеллект, названный респондентами опроса главным фактором потрясений в отрасли, также меняет методы управления активами компаний.

Чтобы узнать больше и получить доступ к полному отчетованию, посетите страницу отчета PwC Canada «Emerging Trends in Real Estate 2027».