Аренда против покупки дома: шаги для определения лучшего варианта для вас

Команда Wealthfront • 15 сентября 2021 г.

Этот материал актуален на указанную выше дату. Мы регулярно обновляем информацию в некоторых публикациях.

Подробнее.

Некоторые публикации содержат информацию, которую мы регулярно обновляем без изменения даты публикации. К этой информации относятся, помимо прочего, ставки APY и страхование FDIC, предоставляемые банками-партнерами нашей программы в рамках Cash Account, показатели доходности в Automated Bond Portfolio, а также другие редакционные примечания. В случае внесения существенных и масштабных изменений в публикацию мы обновляем дату ее публикации.

Для многих покупка жилья — это важное жизненное событие и серьезный финансовый рубеж. Но как понять, стоит ли продолжать снимать жилье или сделать решительный шаг и купить собственный дом? Короткий ответ: если вы можете позволить себе первоначальный взнос за жилье, стоимость которого с большой вероятностью вырастет, и планируете владеть этой недвижимостью не менее пяти лет, вам определенно стоит это сделать.

Развернутый ответ заключается в том, что все зависит от целого ряда факторов, включая ваше финансовое положение, планы на будущее и приоритеты. Ниже мы опишем шаги, которые помогут вам определить, подходит ли вам покупка жилья.

Шаг 1: Оцените свои финансы

Первый и самый важный шаг при выборе между арендой и покупкой — это, конечно же, понимание того, по карману ли вам приобретение жилья. Прежде чем двигаться дальше, обратите внимание на следующие показатели:

Резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств

Задумываться о покупке жилья стоит только в том случае, если у вас уже сформирована финансовая подушка безопасности, покрывающая расходы за три–шесть месяцев. Резервный фонд — один из фундаментальных элементов финансового благополучия, и его создание должно предшествовать любым другим инвестициям, включая покупку недвижимости. Мы считаем разумным держать резервный фонд на счете со страховкой FDIC, таком как Wealthfront Cash Account, который позволяет получать процентный доход без рыночных рисков.

Первоначальный взнос

Хотя в некоторых случаях жилье можно приобрести с первоначальным взносом всего в 3% от стоимости покупки, это означает увеличение вашей долговой нагрузки. Если нет крайне веской причины для покупки жилья до того, как вы накопите 20% на первоначальный взнос, обычно лучше подождать, пока у вас не появится больше средств, чтобы уменьшить сумму займа. Двадцать процентов могут показаться внушительной суммой, но это сэкономит вам деньги на процентах и частном ипотечном страховании (PMI, которое в среднем can cost between 0.58% and 1.86% of what you’ve borrowed each year), а также обеспечит более надежное финансовое положение в качестве домовладельца. Кроме того, не забывайте, что вам понадобятся наличные средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют от 3% до 6% от стоимости покупки.

Коэффициент долговой нагрузки (DTI)

Принимая решение о сотрудничестве с вами, ипотечные кредиторы обращают внимание на показатели DTI: базовый («front-end») и общий («back-end»). Чтобы рассчитать front-end DTI, разделите предполагаемые ежемесячные расходы на жилье (ипотека, налоги и страховка) на ваш ежемесячный валовой доход; для back-end DTI разделите все ваши ежемесячные расходы (включая предполагаемые расходы на жилье, выплаты по кредитам и кредитным картам) на ежемесячный валовой доход. Большинство кредиторов ориентируются на front-end DTI below 28% and a back-end below 36%. Если вы еще не достигли этого показателя, стоит отложить покупку до тех пор, пока ваше финансовое положение не окрепнет.

Кредитный рейтинг

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем выше шансы получить одобрение по ипотеке с более низкой процентной ставкой. При оформлении ипотеки даже один процентный пункт имеет огромное значение. Например, при ипотеке на сумму 400 000 долларов разница между ставками 4% и 5% обойдется вам в 68 000 долларов на горизонте 30 лет. Стоит сделать все возможное, чтобы повысить свой рейтинг перед обращением к ипотечному брокеру, даже если ради этого придется отложить покупку жилья на более долгий срок. Чтобы улучшить кредитный рейтинг, старайтесь использовать менее 30% доступного кредитного лимита и ежемесячно вовремя и полностью погашайте задолженность по кредитным картам. Также старайтесь не закрывать старые кредитные карты, даже если вы ими больше не пользуетесь.

Инвестиционные счета

Если вы копили на покупку жилья на налогооблагаемом инвестиционном счете, вы можете частично или полностью ликвидировать активы на этом счете для внесения первоначального взноса (только убедитесь, что вы готовы заплатить налоги с реализованного прироста капитала). Как правило, мы рекомендуем не трогать пенсионные счета. Снятие средств оттуда, скорее всего, повлечет за собой комиссии, штрафы за досрочный вывод и налоги, не говоря уже о потере сложного процента от доходности ваших пенсионных накоплений.

Шаг 2: Подумайте о своем пятилетнем плане

Предположим, что вы находитесь в отличной финансовой форме для покупки жилья. Следующий шаг — сделать паузу и подумать о своем будущем. В частности, вам следует решить, где вы хотите быть через пять лет. Если ответ привязан к конкретному географическому месту, то покупка жилья — хороший вариант. Но если вы не совсем уверены, где будете жить в ближайшие несколько лет, возможно, лучше продолжить снимать жилье, пока ваш пятилетний план не обретет четкие очертания. Аренда не только дает больше гибкости для переезда в любое удобное место, но и обычно обходится дешевле покупки в краткосрочной перспективе.

Покупать жилье стоит только в том случае, если вы планируете прожить в нем не менее пяти лет. Как правило, именно столько времени требуется, чтобы стоимость дома выросла настолько, чтобы компенсировать понесенные вами транзакционные издержки. При покупке жилья вы оплачиваете сборы, известные как расходы на закрытие сделки, которые могут составлять от 2% до 5% от стоимости дома. При продаже вам также придется нести расходы. Комиссия агента по недвижимости составит you 5% or 6% of your home’s value to sell it, кроме того, вам придется заплатить дополнительные налоги и сборы, которые могут easily total 2% to 4% of the sale price. В общей сложности расходы на покупку и продажу жилья могут составить до 15% от его стоимости в виде транзакционных издержек и комиссий, именно поэтому разумно покупать дом, в котором вы видите себя хотя бы в течение пяти лет.

Вам также следует учитывать, что из-за особенностей амортизации ипотечных кредитов могут пройти годы выплат, прежде чем ваши платежи в большей степени будут направлены на погашение основного долга, чем на уплату процентов кредитору. Например, предположим, что вы берете 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 300 000 долларов под 2,75%. Когда вы внесете свой первый платеж в размере 1 224,72 доллара, 687,50 доллара уйдет на выплату процентов, и лишь 537,22 доллара — на погашение основного долга. Потребуется почти пять лет, чтобы доля основного долга в ваших платежах превысила долю процентов.

Шаг 3: Изучите локацию

В вопросах недвижимости вы наверняка слышали поговорку: «Локация, локация и еще раз локация». Местоположение имеет решающее значение при выборе между арендой и покупкой, поэтому вам нужно тщательно изучить интересующий вас рынок жилья.

Для начала соберите необходимые данные. Подумайте, какое жилье вам нужно — площадь, удобства, стиль и т. д., — а затем выясните, сколько стоит аренда и покупка аналогичной недвижимости в вашем районе. Сайты вроде Zillow и Redfin помогут понять, какие варианты доступны на локальном рынке жилья.

Шаг 4: Спросите себя: насколько сильно вы хотите купить жилье?

Покупка жилья — это серьезное финансовое решение, но мы считаем важным признать, что оно также может принести огромную психологическую пользу. Дом — это не просто вещь, которой вы владеете, это место, где вы живете. Мы убеждены, что самые значимые преимущества владения домом не являются финансовыми, а это означает, что аргументы в пользу покупки жилья не всегда можно обосновать с помощью финансовой модели. Если цифры не указывают на очевидный путь, вполне допустимо принять решение, основываясь на эмоциональных факторах.

Аренда или покупка — универсального решения не существует

В конечном счете, решение арендовать или купить жилье — это личный выбор. Покупка дома не всегда является хорошей инвестицией, а аренда — это не всегда «выбрасывание денег на ветер». Все дело в том, чтобы выбрать то, что подходит именно вам и вашей индивидуальной ситуации. Если вы начинаете задумываться о покупке собственного жилья и хотите получить больше поддержки при принятии решения, мы рекомендуем вам ознакомиться с руководством по планированию покупки жилья от Wealthfront.

Вы успешно подписались на наш блог.

Раскрытие информации

Информация, содержащаяся в данном сообщении, предоставляется исключительно в общих информационных целях и не должна рассматриваться как инвестиционный или налоговый совет. Ничто в данном сообщении не должно рассматриваться как побуждение, предложение или рекомендация к покупке или продаже каких-либо ценных бумаг. Любые ссылки на другие сайты предоставляются для удобства и не подразумевают, что Wealthfront Advisers или ее аффилированные лица одобряют, спонсируют, продвигают и/или связаны с владельцами или участниками этих сайтов, либо одобряют любую информацию, содержащуюся на этих сайтах, если прямо не указано иное.

Услуги по управлению инвестициями и консультированию, которые не застрахованы FDIC, предоставляются Wealthfront Advisers LLC («Wealthfront Advisers»), инвестиционным консультантом, зарегистрированным в SEC, а инструменты финансового планирования предоставляются Wealthfront Software LLC («Wealthfront»). Брокерские продукты и услуги предлагаются Wealthfront Brokerage LLC (ранее известной как Wealthfront Brokerage Corporation), членом FINRA / SIPC. Любое инвестирование сопряжено с риском, включая возможную потерю вложенных денег, а прошлые результаты не гарантируют будущих показателей. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашим полным раскрытием информации для получения важных деталей.

Wealthfront Advisers, Wealthfront Brokerage и Wealthfront являются дочерними компаниями, находящимися в полной собственности Wealthfront Corporation.

Об авторе(ах)

Команда Wealthfront верит, что каждый заслуживает доступа к профессиональным финансовым консультациям. В команду входят сертифицированные финансовые планировщики (CFP), дипломированные финансовые аналитики (CFA), сертифицированный бухгалтер (CPA), а также специалисты с регистрациями Series 7 и Series 66 от FINRA. В совокупности команда Wealthfront обладает многолетним опытом помощи людям в создании безопасной и благополучной финансовой жизни. Посмотреть все публикации команды Wealthfront