Что такое ипотека по HELOC?

«Ипотека по HELOC» не является отдельным продуктом: кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) представляет собой разновидность ипотеки, поскольку это кредит, обеспеченный залоговым правом на ваш дом. Когда люди ищут в интернете «ипотека по HELOC», они обычно пытаются разобраться в трех вещах: является ли HELOC тем же самым, что и их основной ипотечный кредит (нет, не является), является ли он второй ипотекой (почти всегда да) и чем он отличается от кредита под залог собственного капитала (home equity loan) или рефинансирования с получением наличных (cash-out refinance). В этом руководстве терминология разъясняется в первых двух абзацах, рассматривается стандартная структура из 10 лет использования средств и 20 лет погашения, объясняется, как формируется плавающая ставка из базовой ставки Федеральной резервной системы плюс маржа кредитора, а также подробно описывается, что именно проверяет андеррайтер (LTV, DTI и FICO) перед одобрением заявки. Если вам нужен путеводитель по тому, как HELOC работает на практике изо дня в день, начните с этого; данная же статья сфокусирована на вопросе «является ли это ипотекой?», который на самом деле задают все.

• HELOC является ипотекой в юридическом смысле — это кредит, обеспеченный залоговым правом, зарегистрированным в отношении вашего дома, именно поэтому кредиторы, титульные страховые компании и государственные реестры рассматривают его как «вторую ипотеку», если уже существует основная ипотека (CFPB — Кредиты под залог собственного капитала и HELOC).
• Типичная структура HELOC: 10-летний период использования средств (заимствование, погашение, повторное заимствование — часто только с выплатой процентов), за которым следует 20-летний период погашения (полная амортизация долга, новые займы невозможны), что в сумме составляет примерно 30 лет (CFPB — Что вам следует знать о HELOC).
• Ставки по HELOC являются плавающими: ваша годовая процентная ставка (APR) равна базовой ставке США, публикуемой еженедельно в статистической сводке Федеральной резервной системы H.15, плюс маржа, устанавливаемая кредитором, поэтому ваша ставка меняется каждый раз, когда ФРС меняет свою ставку (Federal Reserve H.15).
• Типичные требования кредиторов для одобрения: максимальное совокупное соотношение кредита к стоимости жилья (CLTV) на уровне 80–85%, коэффициент соотношения долга к доходу (DTI) не выше 43% и кредитный рейтинг FICO от 680 и выше (некоторые кредиторы снижают планку до 620 с установлением более высокой цены), причем после полного выборки средств по HELOC в собственности должно оставаться 15–20% капитала. Это общие стандарты кредиторов, а не требования государственных агентств: кредиты HELOC остаются на балансах портфелей кредиторов, и каждый из них устанавливает собственные пороговые значения.
• Проценты по HELOC подлежат вычету из налогооблагаемой базы только тогда, когда средства используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, выступающего залогом по кредиту, а не для консолидации долгов, оплаты обучения или покупки автомобиля, в соответствии с Законом о снижении налогов и создании рабочих мест от 2017 года (IRS Publication 936).

Не существует отдельного продукта под названием «ипотека по HELOC». Эта фраза появляется в результатах поиска потому, что в повседневном общении переплетаются два определения «ипотеки»:

• «Ипотека» в повседневном понимании означает основной кредит, который вы взяли на покупку дома — с 30-летним фиксированным сроком, 15-летним фиксированным сроком или с плавающей ставкой (ARM).
• «Ипотека» в юридическом смысле означает любой кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Сюда входят первичные кредиты на покупку жилья, кредиты под залог собственного капитала, рефинансирование с получением наличных и кредиты HELOC.

Поскольку HELOC обеспечен вашим домом, это ипотека в юридическом смысле, именно поэтому кредиторы, компании по страхованию титула и окружные регистраторы единогласно считают его таковым. Но это не ваша основная ипотека; это отдельная кредитная линия с другой структурой, иным механизмом начисления ставки и младшей залоговой позицией. Именно поэтому фраза «ипотека по HELOC» кажется двусмысленной: та же юридическая категория, но совершенно другой продукт.

Ипотека определяется не тем, использовался ли кредит для покупки дома. Она определяется залогом — зарегистрированным юридическим правом, которое ваш кредитор имеет на недвижимость до полного погашения кредита. Ваша основная ипотека создала залог первой очереди, когда вы покупали дом. Оформленный позже HELOC создает залог второй очереди, из-за чего HELOC часто называют «вторыми ипотечными кредитами» (CFPB — Что такое кредит под вторую ипотеку или «младший залог»?).

Залоговая позиция имеет важнейшее значение в одном сценарии: дефолт. Если заемщик прекращает выплаты и недвижимость продается в рамках процедуры обращения взыскания, вырученные средства распределяются в порядке очередности залогов. Кредитор первой очереди (по вашей основной ипотеке) получает выплату в полном объеме в первую очередь. Все, что остается, идет кредитору второй очереди (по вашему HELOC). Если ничего не остается, кредитор по HELOC несет убытки, именно поэтому андеррайтерская проверка по HELOC строже, чем по основной ипотеке, а ставки по HELOC обычно выше.

Залоговая позиция определяется датой регистрации в офисе окружного регистратора, а не суммой кредита или процентной ставкой. Первый зарегистрированный документ находится на первой позиции; следующий — на второй и так далее. Вот почему основы кредитных линий под залог собственного капитала имеют значение для всех, у кого уже есть ипотека: вы добавляете второе зарегистрированное обременение на тот же объект недвижимости.

Если вы берете HELOC до того, как у вас появилась какая-либо основная ипотека — например, на дом, которым вы владеете на правах полной собственности без обременений, — HELOC по умолчанию занимает первую позицию. Если позже вы оформите ипотеку на покупку жилья (что редкость в таком порядке), ваш кредитор обычно потребует переподчинения (субординации) HELOC, чтобы сохранить основной кредит на первой позиции.

Четыре разных инструмента, одна юридическая категория. Выбирайте в зависимости от того, что вам нужно — единовременная выплата или возобновляемая кредитная линия, и хотите ли вы заменить существующую ипотеку или добавить отдельную кредитную линию поверх нее.

Главное отличие: HELOC и кредит под залог собственного капитала (HELOAN) выступают в качестве второго залога поверх вашей существующей ипотеки, в то время как рефинансирование с получением наличных заменяет вашу текущую ипотеку новым, более крупным займом с залогом первой очереди. HELOC дает вам гибкость (выбирайте только то, что нужно); HELOAN дает определенность (фиксированная ставка, фиксированный платеж); рефинансирование с получением наличных дает один платеж по единой ставке — это удобно, когда текущие ставки ниже ставки по вашему действующему ипотечному кредиту (CFPB — Что такое рефинансирование с получением наличных?).

Большинство кредитов HELOC используют 10-летний период использования средств, за которым следует 20-летний период погашения, что примерно соответствует максимальному 30-летнему сроку основной ипотеки (Брошюра CFPB по HELOC). Вот что происходит на каждом этапе:

• Период использования (годы 1–10): вы можете занимать средства в пределах лимита кредитной линии, погашать любую часть и снова занимать. Минимальные платежи часто включают только проценты, что поддерживает низкий уровень ежемесячных расходов, но оставляет основной долг неизменным, если вы не платите больше.
• Период погашения (годы 11–30): кредитная линия закрывается для новых заимствований. Ваш непогашенный остаток преобразуется в полностью амортизируемые платежи в течение 20 лет (основной долг плюс проценты) по действующей на тот момент плавающей ставке.

Полный обзор продукта HELOC — того, как фактически использовать кредитную линию, как выглядит ежемесячная выписка и как осуществляются заимствования — см. в подробном справочном материале «Что такое кредит HELOC?»

Когда период использования средств заканчивается и баланс переключается с выплаты только процентов на амортизацию, ежемесячный платеж может удвоиться или вырасти еще сильнее. Пример: остаток в размере 50 000 долларов США под 8% годовых обходится примерно в 333 доллара в месяц (только проценты) в период использования, но подпрыгивает примерно до 418 долларов в месяц после перехода на амортизацию на 20 лет, и еще выше, если базовая ставка вырастет. Каждый заемщик HELOC должен планировать этот переход задолго до 10-го года.

Годовая процентная ставка (APR) по кредитной линии под залог собственного жилья (HELOC) рассчитывается как базовая процентная ставка США (prime rate) плюс маржа, устанавливаемая кредитором. Базовая ставка еженедельно публикуется Федеральной резервной системой в статистическом бюллетене H.15 и движется практически синхронно со ставкой по федеральным фондам (). Базовая ставка обычно находится примерно на 3 процентных пункта выше верхней границы целевого диапазона ставки по федеральным фондам.

Пример расчета. Если базовая ставка составляет 7,50%, а ваш кредитор устанавливает маржу в размере 0,50%, ваша APR составляет 8,00%. Когда ФРС поднимает ставку по федеральным фондам на 25 базисных пунктов, базовая ставка растет на 25 базисных пунктов при следующем пересмотре, а APR по вашему HELOC возрастает на 25 базисных пунктов в следующем расчетном периоде. Когда ФРС снижает ставку, ваша ставка падает аналогичным образом — это зеркальное отражение преимуществ, которые заемщики HELOC получают в условиях снижения ставок.

• Только проценты в период выборки средств по ставке 8,00%: $50,000 × 0.08 ÷ 12 = $333 в месяц
• Амортизируемое погашение по ставке 8,00% на 20 лет: примерно $418 в месяц
• Если базовая ставка вырастет до 8,50% (APR до 9,00% с маржой 0,50%): амортизационный платеж увеличится примерно до $450 в месяц

Вы можете точнее рассчитать свой ежемесячный платеж по HELOC, когда узнаете свой кредитный лимит, ожидаемую маржу и сумму выборки — стандартным ориентиром является калькулятор HELOC от Bankrate. Математика здесь использует ту же формулу, что и кредиторы: единственными переменными являются остаток, ставка и оставшийся срок.

Ограничения и минимальные значения ставок

Постановление Z Федеральной резервной системы требует, чтобы каждое раскрытие информации по HELOC содержало пожизненное ограничение ставки (lifetime cap) — максимальную ставку, которую кредитор когда-либо может взимать по данной кредитной линии (CFPB — Регулирование Z). Многие кредиторы также раскрывают периодические ограничения (насколько сильно ставка может изменяться за один пересмотр) и минимальную ставку (rate floor). Ознакомьтесь со всеми тремя пунктами перед подписанием: пожизненное ограничение говорит вам о худшем сценарии ежемесячного платежа, а минимальная ставка показывает, защищен ли кредитор от передачи выгоды при снижении ставок.

Андеррайтеры рассматривают три показателя перед одобрением HELOC: совокупный коэффициент соотношения кредита к стоимости (CLTV), соотношение долга к доходу (DTI) и кредитный рейтинг FICO. Большинство кредиторов ограничивают CLTV на уровне 85% для HELOC под залог жилья, занимаемого собственником, и 80% для второго жилья; большинство хотят видеть DTI на уровне 43% или ниже и FICO 680+ для получения лучших условий. Продукты HELOC обычно удерживаются на балансе портфеля кредитора, поэтому действуют правила каждого конкретного кредитора — в руководстве по HELOC от CFPB описано, на что следует обращать внимание при выборе. Если ваш CLTV превысит лимит после полной выборки запрашиваемой кредитной линии, кредитор уменьшит лимит до нужного значения.

• Стоимость жилья: $500,000
• Остаток по основному ипотечному кредиту: $300,000
• Запрашиваемый кредитный лимит по HELOC: $100,000
• CLTV = ($300,000 + $100,000) ÷ $500,000 = 80% — находится в пределах типичного лимита кредитора в 85%

Если бы тот же заемщик запросил кредитный лимит в размере $150,000, CLTV составил бы 90% — что выше лимита. Кредитор либо отклонил бы заявку, либо предложил меньшую сумму (около $125,000, достигнув 85% CLTV).

• Валовой ежемесячный доход: $8,000
• Платеж по основной ипотеке (PITI): $2,200
• Другие ежемесячные долги: $500
• Прогнозируемый платеж по HELOC (полностью выбранный, с амортизацией): $665
• DTI = ($2,200 + $500 + $665) ÷ $8,000 = 42% — чуть ниже верхнего предела в 43%

Кредиторы используют полностью выбранный, полностью амортизируемый платеж по HELOC при расчете DTI, а не платеж в период выборки только процентов, поскольку андеррайтер должен подтвердить вашу способность выплачивать долг, а не только производить выборку.

Кредитный рейтинг и кредитная история

Показатель FICO 680+ является стандартным; ниже этого уровня следует ожидать более широкой маржи сверх базовой ставки или меньшего кредитного лимита. После открытия HELOC большинство кредиторов передают информацию о нем в бюро кредитных историй как о возобновляемом кредите — аналогично кредитной карте, — поэтому ваш кредитный рейтинг отражает уровень использования (выбранный баланс, разделенный на кредитный лимит), точно так же, как это было бы с кредитной картой. В руководстве CFPB по HELOC подробно описано, чего ожидать в отношении кредитной истории.

Когда ваш HELOC закрывается, кредитор регистрирует документ «Доверительное управление» (Deed of Trust) или ипотечный документ (инструмент зависит от штата) в окружном бюро регистрации. В зарегистрированном документе максимальная сумма кредитного лимита указана в качестве обеспеченного обязательства, а не текущий выбранный баланс, поскольку залог должен покрывать максимально возможный риск.

Любой человек, запрашивающий проверку юридической чистоты титула (title search), видит HELOC как залог наряду с вашей основной ипотекой: страховая компания при будущем рефинансировании, оценщик, проверяющий обременения, адвокат будущего покупателя при продаже. HELOC остается в реестре до тех пор, пока кредитная линия не будет закрыта и кредитор не подаст заявление о снятии залога (также называемое удовлетворением ипотеки или передачей прав собственности). Простая выплата баланса до нуля не снимает залог — кредитную линию необходимо официально закрыть, а документ о снятии залога зарегистрировать.

Это имеет значение при продаже: даже если на момент продажи вы ничего не должны по своему HELOC, открытая кредитная линия должна быть закрыта и аннулирована до того, как титульная компания сможет передать покупателю чистый титул (clear title).

После принятия Закона о снижении налогов и создании рабочих мест 2017 года проценты по HELOC подлежат вычету из налогооблагаемой базы только тогда, когда заемные средства используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, обеспечивающего залог по кредиту, и только на сумму совокупного ипотечного долга до $750,000 (или $1 миллиона для кредитов, выданных до 15 декабря 2017 года) ().

Что считается «покупкой, строительством или существенным улучшением»:

• Вычитается из налогооблагаемой базы: ремонт кухни, замена крыши, пристройка комнаты, ремонт фундамента, новая система HVAC — все, что увеличивает стоимость дома или продлевает срок его службы.
• Не вычитается из налогооблагаемой базы: погашение задолженности по кредитной карте, медицинские счета, плата за обучение в колледже, новый автомобиль, отпуск или даже ремонт другого объекта недвижимости.

Поскольку налоговый вычет зависит от того, как были использованы средства, а не от самого кредита, сохраняйте чеки и квитанции по каждой выборке. Если вы используете HELOC на сумму $75,000 — $50,000 на ремонт кухни и $25,000 на погашение кредитных карт — проценты с части в $50,000 подлежат вычету; проценты с части в $25,000 — нет. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом, прежде чем рассчитывать на полный вычет.

Когда HELOC имеет смысл, а когда нет

HELOC — правильный инструмент, когда вам нужен гибкий, обеспеченный доступ к средствам, и вы планируете оставаться в доме достаточно долго, чтобы погасить баланс. Это неправильный инструмент, когда гибкость превращается в ловушку.

Подходящие случаи:

• Поэтапный ремонт дома — HELOC позволяет вам снимать средства по мере начала каждого этапа, поэтому вы платите проценты только за фактически потраченные деньги.
• Медицинские счета, которые вы погасите в течение нескольких лет, когда ставки по обеспеченным кредитам лучше ставок по необслуживаемым потребительским кредитам.
• Промежуточное арбитражное финансирование — вы ждете конкретного события (премии, продажи дома, периода рефинансирования) и нуждаетесь в краткосрочной ликвидности по более низкой ставке, чем по потребительскому кредиту.

Неподходящие случаи:

• Консолидация дорогостоящих долгов, когда вы не можете гарантировать своевременные платежи — вы променяете необеспеченный долг на долг, обеспеченный вашим домом.
• Финансирование обесценивающихся покупок (автомобилей, лодок, электроники) — вы будете годами платить проценты по HELOC за вещи, которые стоят лишь малую долю от суммы кредита.
• Планы собственников жилья переехать в течение одного- двух лет — расходы на оформление HELOC и погашение при продаже могут превысить экономию на процентах.

Поскольку ценообразование HELOC — это задача с двумя переменными (базовая ставка + маржа), а структура сильно различается у разных кредиторов, сравнительный поиск предложений происходит быстрее, чем поиск основной ипотеки. Задайте каждому кредитору одни и те же пять вопросов:

• Какова маржа сверх базовой ставки? — Это именно тот показатель, который вам следует сравнивать. Базовая ставка одинакова у всех кредиторов, а маржа — нет.
• Каковы пределы изменения ставки (общий и периодический)? — Общий предел определяет ваш худший сценарий ежемесячного платежа. Периодический предел ограничивает скорость роста ставки между пересчетами.
• Каковы комиссии? — Уточните информацию о комиссиях за выдачу, оценку, годовое обслуживание, отсутствие активности и досрочное закрытие. Некоторые кредиторы отменяют расходы на оформление, но взыскивают их обратно, если вы закроете кредитную линию в течение двух-трех лет.
• Каковы минимальная сумма единовременного снятия и минимальный остаток? — Некоторые HELOC требуют минимального первоначального снятия средств при закрытии сделки; другие требуют поддержания минимального текущего баланса для сохранения кредитной линии в активном состоянии.
• Как кредитор передает информацию о HELOC в бюро кредитных историй — как возобновляемый кредит или кредит в рассрочку? — Метод отчетности влияет на коэффициент использования кредита и может изменить ваш скоринговый балл FICO более чем на 20 пунктов в любую сторону.