Что такое ипотека HELOC?

«Ипотека HELOC» не является отдельным продуктом — кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) представляет собой разновидность ипотечного кредита, поскольку это заем, обеспеченный залогом вашего дома. Когда люди ищут «ипотеку HELOC», они обычно пытаются разобраться в трех вещах: является ли HELOC тем же самым, что и их основной ипотечный кредит (нет, не является), является ли он второй ипотекой (почти всегда да) и чем он отличается от кредита под залог собственного капитала (home equity loan) или рефинансирования с получением наличных (cash-out refinance). В этом руководстве в первых двух абзацах разъясняется терминология, рассматривается стандартная 10-летняя структура использования / 20-летняя структура погашения, объясняется, как устанавливается переменная ставка на основе базовой ставки Федеральной резервной системы плюс маржа кредитора, а также показывается, что именно проверяет андеррайтер — LTV (отношение кредита к стоимости), DTI (соотношение долга к доходу) и FICO (кредитный рейтинг) — до вашего одобрения. Если вам нужен обзор того, как HELOC работает на практике изо дня в день, начните с этого; данная статья посвящена вопросу «является ли это ипотекой?», который на самом деле задают все.

• HELOC является ипотекой в юридическом смысле — это кредит, обеспеченный залогом, зарегистрированным на ваш дом, именно поэтому кредиторы, титульные компании и государственные реестры рассматривают его как «вторую ипотеку», если у вас уже есть основной ипотечный кредит (CFPB — Кредиты под залог собственного капитала и HELOC).
• Типичная структура HELOC: 10-летний период использования средств (заимствование, погашение, повторное заимствование — часто только с выплатой процентов), за которым следует 20-летний период погашения (полная амортизация долга, новые заимствования не допускаются), при общем сроке около 30 лет (CFPB — Что вам следует знать о кредитах HELOC).
• Ставки по HELOC являются плавающими: ваша годовая процентная ставка (APR) равна базовой ставке США, публикуемой еженедельно в статистическом бюллетене Федеральной резервной системы H.15, плюс маржа, установленная кредитором, поэтому ваша ставка меняется каждый раз, когда ФРС меняет свою ставку (Federal Reserve H.15).
• Типичные требования кредиторов для одобрения: максимальное совокупное отношение кредита к стоимости (CLTV) на уровне 80–85%, коэффициент долговой нагрузки (DTI) не выше 43% и кредитный рейтинг FICO от 680 и выше (некоторые кредиторы опускают планку до 620 при более высокой стоимости), причем после полного использования кредитной линии HELOC остается 15–20% собственного капитала. Это стандартная практика кредиторов, а не нормативы регулирующих органов — программы HELOC остаются на балансе самих банков, и каждый кредитор устанавливает собственные лимиты.
• Проценты по HELOC подлежат вычету из налогооблагаемой базы только тогда, когда средства используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, обеспечивающего кредит — а не для консолидации долгов, оплаты обучения или покупки автомобиля — в соответствии с Законом о снижении налогов и создании рабочих мест 2017 года (Публикация IRS 936).

Не существует отдельного продукта под названием «ипотека HELOC». Эта фраза появляется в поисковых запросах, потому что в повседневной речи переплетаются два определения «ипотеки»:

• «Ипотека» в повседневном понимании означает основной кредит, который вы взяли на покупку дома — с 30-летней фиксированной ставкой, 15-летней фиксированной ставкой или с плавающей ставкой (ARM).
• «Ипотека» в юридическом смысле означает любой кредит, обеспеченный залогом на недвижимое имущество. Сюда входят основные кредиты на покупку жилья, кредиты под залог собственного капитала, рефинансирование с получением наличных и HELOC.

Поскольку кредит HELOC обеспечен вашим домом, он является ипотекой в юридическом смысле — именно поэтому кредиторы, компании по страхованию титула и окружные регистраторы рассматривают его как таковую. Но это не ваша основная ипотека; это отдельная кредитная линия с другой структурой, иным механизмом начисления ставок и младшей залоговой позицией. Именно по этой причине фраза «ипотека HELOC» кажется неоднозначной: та же юридическая категория, но совершенно другой продукт.

Ипотечный кредит определяется не тем, использовался ли он для покупки дома. Его определяет залог — зарегистрированное юридическое право, которое ваш кредитор имеет на недвижимость до полного погашения кредита. Ваша основная ипотека создала залог первой очереди, когда вы купили дом. Открытый позже HELOC создает залог второй очереди, из-за чего HELOC часто называют «второй ипотекой» (CFPB — Что такое второй ипотечный кредит или «младший залог»?).

Позиция залога имеет наибольшее значение в одном сценарии: дефолт. Если заемщик прекращает выплаты и недвижимость продается на рынке в результате взыскания задолженности, вырученные средства распределяются в порядке приоритета залоговых прав. Кредитор первой очереди (ваша основная ипотека) получает выплату в полном объеме в первую очередь. Все, что остается, идет кредитору второй очереди (вашему HELOC). Если ничего не остается, кредитор по HELOC несет убытки, именно поэтому андеррайтерская проверка по HELOC строже, чем по основному ипотечному кредиту, а ставки по HELOC обычно выше.

Позиция залога определяется датой регистрации в офисе окружного регистратора, а не суммой кредита или процентной ставкой. Первый зарегистрированный документ находится в первой позиции; следующий — во второй позиции и так далее. Вот почему основы кредитной линии под залог собственного капитала имеют значение для любого человека с существующей ипотекой: вы добавляете второе зарегистрированное обременение на ту же недвижимость.

Если вы берете HELOC до того, как у вас появится какая-либо основная ипотека — например, на дом, которым вы владеете на правах полной собственности без обременений — HELOC по умолчанию занимает первую позицию. Если позже вы добавите ипотеку на покупку жилья (что редкость в таком порядке), ваш кредитор обычно потребует переподчинения (субординации) HELOC, чтобы сохранить основной кредит на первой позиции.

Четыре разных инструмента, одна юридическая категория. Выбирайте в зависимости от того, нужна ли вам единовременная сумма или возобновляемая кредитная линия, и хотите ли вы заменить существующую ипотеку или добавить отдельную кредитную линию поверх нее.

Главное отличие: HELOC и кредит под залог собственного капитала (HELOAN) располагаются поверх вашей существующей ипотеки в качестве второго залога, в то время как рефинансирование с получением наличных заменяет вашу существующую ипотеку новым, более крупным залогом первой очереди. HELOC дает вам гибкость (тратьте только то, что нужно); HELOAN дает вам определенность (фиксированная ставка, фиксированный платеж); рефинансирование с получением наличных дает вам один платеж по единой ставке — это удобно, когда текущие ставки ниже вашей существующей ипотечной ставки (CFPB — Что такое рефинансирование с получением наличных?).

Большинство кредитов HELOC используют 10-летний период использования средств, за которым следует 20-летний период погашения, что примерно соответствует максимальному 30-летнему сроку основной ипотеки (брошюра CFPB по HELOC). Вот что происходит на каждом этапе:

• Период использования средств (годы 1–10): вы можете заимствовать средства в пределах лимита кредитной линии, погашать любую их часть и брать заново. Минимальные платежи часто состоят только из процентов, что поддерживает ежемесячные расходы на низком уровне, но оставляет основной баланс неизменным, если вы не платите больше.
• Период погашения (годы 11–30): кредитная линия закрывается для новых заимствований. Ваш непогашенный остаток преобразуется в полностью амортизируемые платежи в течение 20 лет — основной долг плюс проценты — по действующей на тот момент переменной ставке.

Полное руководство по продукту HELOC — о том, как вы реально используете кредитную линию, как выглядит ежемесячная выписка и как осуществляются заимствования — смотрите в статье «Что такое кредит HELOC?» для получения более подробной информации.

Когда период использования средств заканчивается и баланс переключается с выплаты только процентов на амортизацию, ежемесячный платеж может удвоиться или увеличиться еще сильнее. Пример: остаток в размере 50 000 долларов США под 8% годовых обходится примерно в 333 доллара в месяц в виде только процентов во время периода использования, но возрастает примерно до 418 долларов в месяц после начала амортизации в течение 20 лет — и еще выше, если базовая ставка вырастет. Каждый заемщик HELOC должен планировать этот переход задолго до 10-го года.

APR по кредитной линии HELOC рассчитывается как базовая процентная ставка США (U.S. prime rate) плюс маржа, устанавливаемая кредитором. Базовая ставка еженедельно публикуется Федеральной резервной системой в статистической сводке H.15 и движется практически синхронно с базовой ставкой федеральных фондов (Federal Reserve H.15). Базовая ставка обычно находится примерно на 3 процентных пункта выше верхней границы целевого диапазона ставки федеральных фондов.

Пример расчета. Если базовая ставка составляет 7,50%, а ваш кредитор устанавливает маржу в размере 0,50%, ваш APR равен 8,00%. Когда ФРС повышает ставку федеральных фондов на 25 базисных пунктов, базовая ставка повышается на 25 базисных пунктов при следующем пересмотре, а APR по вашему HELOC увеличивается на 25 базисных пунктов в следующем расчетном периоде. Когда ФРС снижает ставку, ваша ставка падает аналогичным образом — это зеркальное преимущество, которое заемщики HELOC получают в условиях снижения процентных ставок.

• Только проценты в период выборки средств при ставке 8,00%: $50 000 × 0,08 ÷ 12 = $333 в месяц
• Амортизируемое погашение по ставке 8,00% в течение 20 лет: примерно $418 в месяц
• Если базовая ставка вырастет до 8,50% (APR до 9,00% с учетом маржи 0,50%): амортизационный платеж увеличится примерно до $450 в месяц

Вы можете более точно рассчитать ежемесячный платеж по HELOC, зная свою кредитную линию, предполагаемую маржу и сумму выборки средств — стандартным справочным инструментом является калькулятор HELOC от Bankrate. Математика здесь использует ту же формулу, что и кредиторы: единственными переменными являются остаток задолженности, процентная ставка и оставшийся срок.

Ограничения и минимальные значения ставок (Caps and Floors)

Федеральный закон Regulation Z требует, чтобы каждое раскрытие информации по HELOC включало ограничение максимальной процентной ставки за весь срок действия (lifetime rate cap) — максимальную ставку, которую кредитор может когда-либо взимать по линии (CFPB — Regulation Z). Многие кредиторы также указывают периодические ограничения (насколько сильно ставка может измениться за один пересмотр) и минимальную ставку (rate floor). Ознакомьтесь со всеми тремя пунктами перед подписанием: максимальная ставка за весь срок говорит о худшем сценарии ежемесячного платежа, а минимальная ставка показывает, защищен ли кредитор от передачи выгоды при снижении ставок.

Андеррайтеры проверяют три показателя перед одобрением HELOC: совокупный коэффициент LTV (CLTV), соотношение долга к доходу (DTI) и кредитный рейтинг FICO. Большинство кредиторов ограничивают CLTV на уровне 85% для HELOC под жилье, занимаемое собственником, и на уровне 80% для вторых домов; большинство стремятся к DTI на уровне 43% или ниже и FICO от 680 для получения лучших условий. HELOC обычно являются продуктами, удерживаемыми в портфеле, поэтому применяются правила каждого конкретного кредитора — руководство CFPB по HELOC рассказывает о том, что именно следует искать. Если ваш CLTV после полной выборки запрашиваемой линии превысит лимит, кредитор уменьшит размер линии, чтобы соответствовать требованиям.

• Стоимость жилья: $500 000
• Остаток по основному ипотечному кредиту: $300 000
• Запрашиваемая кредитная линия HELOC: $100 000
• CLTV = ($300 000 + $100 000) ÷ $500 000 = 80% — находится в пределах стандартного лимита кредитора в 85%

Если бы тот же заемщик запросил кредитную линию на $150 000, CLTV составил бы 90% — что выше лимита. Кредитор либо отклонил бы заявку, либо предложил меньшую сумму (около $125 000, что соответствует 85% CLTV).

• Валовой ежемесячный доход: $8 000
• Платеж по основной ипотеке (PITI): $2 200
• Прочие ежемесячные долги: $500
• Прогнозируемый платеж по HELOC (при полной выборке, с амортизацией): $665
• DTI = ($2 200 + $500 + $665) ÷ $8 000 = 42% — чуть ниже предельного значения в 43%

Кредиторы используют платеж по HELOC с учетом полной выборки и полной амортизации при расчете DTI, а не платеж только с выплатой процентов в период выборки — поскольку андеррайтер должен подтвердить, что вы сможете позволить себе погашение кредита, а не только выборку средств.

Кредитный рейтинг и кредитная история

Стандартом является показатель FICO от 680; ниже этого уровня следует ожидать более широкой маржи сверх базовой ставки или меньшей кредитной линии. После открытия HELOC большинство кредиторов передают информацию в бюро кредитных историй как о возобновляемом кредите — аналогично кредитной карте, — поэтому ваш кредитный рейтинг отражает коэффициент использования (выбранный остаток, разделенный на кредитный лимит), точно так же, как и по кредитной карте. Руководство CFPB по HELOC описывает, чего ожидать в отношении кредитной истории.

Когда ваш HELOC оформляется, кредитор регистрирует документ о трасте (Deed of Trust) или ипотечный документ (инструмент зависит от штата) в окружном бюро регистрации прав. В зарегистрированном документе максимальная сумма кредитной линии указана в качестве обеспеченного обязательства, а не текущий выбранный баланс, поскольку залог должен покрывать максимально возможный риск.

Любой человек, запрашивающий проверку титула, увидит HELOC в качестве залога наряду с вашей основной ипотекой: страховая компания при будущем рефинансировании, оценщик, проверяющий обременения, адвокат будущего покупателя при продаже. HELOC остается в реестре до тех пор, пока кредитная линия не будет закрыта и кредитор не подаст документ о снятии залога (также называемый подтверждением погашения ипотеки или возвратом прав собственности). Простое погашение баланса до нуля не снимает залог — линию необходимо официально закрыть, а документ о снятии залога должен быть зарегистрирован.

Это имеет значение при продаже: даже если на момент продажи вы ничего не должны по своему HELOC, открытая кредитная линия должна быть закрыта и снята с учета до того, как титульная компания сможет передать покупателю чистый титул (право собственности).

После принятия Закона о снижении налогов и создании рабочих мест от 2017 года проценты по HELOC подлежат вычету из налогооблагаемой базы только тогда, когда заемные средства используются для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, обеспечивающего залог по кредиту, — и только на сумму совокупного ипотечного долга до $750 000 (или $1 млн для кредитов, выданных до 15 декабря 2017 года) (Публикация IRS 936).

Что считается «покупкой, строительством или существенным улучшением»:

• Подлежит вычету: Ремонт кухни, замена крыши, пристройка комнаты, ремонт фундамента, новая система HVAC — все, что повышает стоимость дома или продлевает срок его полезного использования.
• Не подлежит вычету: Погашение задолженности по кредитной карте, медицинские счета, оплата обучения в колледже, новый автомобиль, отпуск или даже ремонт другого объекта недвижимости.

Поскольку налоговый вычет зависит от того, как были использованы средства, а не от самого кредита, сохраняйте чеки и квитанции по каждой выборке средств. Если вы используете HELOC на сумму $75 000 — $50 000 на ремонт кухни и $25 000 на погашение кредитных карт, — проценты по части в размере $50 000 подлежат вычету; проценты по части в размере $25 000 не подлежат. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, прежде чем рассчитывать на полный налоговый вычет.

Когда HELOC имеет смысл, а когда — нет

HELOC — это правильный инструмент, когда вам нужен гибкий, обеспеченный доступ к средствам и вы планируете оставаться в доме достаточно долго, чтобы погасить задолженность. Это неподходящий инструмент, когда эта гибкость превращается в ловушку.

Хороший вариант:

• Поэтапный ремонт дома — HELOC позволяет вам снимать средства по мере начала каждого этапа, поэтому вы платите проценты только за фактически потраченные деньги.
• Медицинские счета, которые вы погасите в течение нескольких лет, когда ставки по обеспеченным кредитам ниже ставок по необеспеченным личным кредитам.
• Мост процентного арбитража — вы ждете определенного события (премии, продажи дома, окна для рефинансирования) и нуждаетесь в краткосрочной ликвидности по более низкой ставке, чем по личному кредиту.

Плохой вариант:

• Консолидация высокопроцентных долгов, если вы не можете гарантировать своевременные платежи — вы обменяете необеспеченный долг на долг, обеспеченный вашим домом.
• Финансирование обесценивающихся покупок (автомобили, лодки, электроника) — вы будете годами платить проценты по HELOC за вещи, которые стоят лишь малую часть кредита.
• Домовладельцы, планирующие переезд в течение одного-двух лет — расходы на закрытие HELOC и его погашение при продаже могут превысить экономию на процентах.

Поскольку ценообразование HELOC представляет собой задачу с двумя переменными (базовая ставка + маржа), а структура сильно различается у разных кредиторов, сравнительный поиск предложений происходит быстрее, чем поиск основной ипотеки. Задайте каждому кредитору следующие пять вопросов:

• Какова маржа сверх базовой процентной ставки? — Это именно тот показатель, который вам стоит сравнивать. Базовая ставка одинакова у всех кредиторов, а маржа — нет.
• Каковы предельные значения (кэпы) ставки — общие и периодические? — Общий кэп определяет ваш худший сценарий ежемесячного платежа. Периодический кэп ограничивает скорость роста ставки между пересмотрами.
• Каковы комиссии? — Уточните информацию о комиссиях за выдачу, оценку, годовое обслуживание, неактивность и досрочное закрытие. Некоторые кредиторы отменяют расходы на оформление, но удерживают их обратно, если вы закроете кредитную линию в течение двух-трех лет.
• Каковы минимальная сумма снятия и минимальный баланс? — Для некоторых HELOC требуется минимальное первоначальное снятие средств при закрытии сделки; для других требуется поддерживать минимальный текущий баланс для сохранения активности линии.
• Как кредитор передает информацию о HELOC в бюро кредитных историй — как возобновляемый кредит или в рассрочку? — Метод отчетности влияет на коэффициент использования кредита и может изменить ваш скоринговый балл FICO более чем на 20 пунктов в любую сторону.