Здания не изменились. Изменилось все вокруг них.
Сто лет назад управление жилым зданием означало поиск арендаторов, сбор арендной платы и поддержание недвижимости в хорошем состоянии. Сегодня эти основы остаются удивительно похожими. Меняется лишь то, как выполняется эта работа.
Для европейского оператора жилой недвижимости Heimstaden(opens in a new window) это открывает новые возможности: что, если ИИ сможет кардинально изменить то, как управляются тысячи домов?
В июне 2025 года руководство Heimstaden решило ускорить внедрение ИИ. Оценив несколько платформ, компания выбрала OpenAI. Цель была двойной: расширить возможности сотрудников и переосмыслить процессы, лежащие в основе ее бизнеса.
Цель состоит в том, чтобы двигаться в сторону все более автономных зданий, где ИИ может помогать предвосхищать потребности, координировать работу и принимать решения на протяжении всего жизненного цикла объекта. «Назначение наших зданий не изменилось, — говорит Хельге Крогсбøл (Helge Krogsbøl), содиректор Heimstaden. — Мы предоставляем людям жилье. Но то, как мы им управляем, продолжает меняться, поскольку мы бросаем вызов устоявшимся уловіям и внедряем новые технологии».
«Мы рассматриваем ИИ как одну из величайших возможностей для ускорения этой трансформации».
«Мы рассматриваем ИИ как одну из величайших возможностей для ускорения этой трансформации».
—Хельге Крогсбøл, содиректор, Heimstaden
Переосмысление бизнеса по сдаче жилья в аренду
Подумайте, что происходит, когда объект недвижимости освобождается.
Традиционно возвращение его на рынок включает оценку арендной стоимости, организацию фотосъемки, создание рекламы и реагирование на рыночный спрос. Каждый этап требует времени, координации и участия специалистов. И это сложная информационная задача: понять, чем вы владеете, что есть у конкурентов и чего хочет клиент.
Теперь ИИ поддерживает все ключевые этапы этого процесса:
- Ценообразование: аналитика и рекомендации на основе инструментов, созданных в ChatGPT Sites
Ценообразование: аналитика и рекомендации на основе инструментов, созданных в ChatGPT Sites
- Реклама: стилизация изображений и описания квартир, созданные ИИ
Реклама: стилизация изображений и описания квартир, созданные ИИ
- Проверка объявлений: агент проверяет все действующие объявления на соответствие стандартам качества Heimstaden
Проверка объявлений: агент проверяет все действующие объявления на соответствие стандартам качества Heimstaden
- Обратная связь: созданная ИИ обратная связь с рынка помогает командам по аренде принимать корректирующие меры, что делает цены все более динамичными
Обратная связь: созданная ИИ обратная связь с рынка помогает командам по аренде принимать корректирующие меры, что делает цены все более динамичными
Сотрудники по-прежнему несут ответственность за проверку и утверждение решений. Но работа, окружающая эти решения, меняется.
В Нидерландах стоимость создания виртуально содранного изображения объекта недвижимости упала примерно с 50 евро до менее чем 0,10 евро, что составляет сокращение более чем на 99%. Heimstaden оценивает потенциальную годовую экономию только на этом рынке в 130 000 евро.
Значение выходит за рамки более дешевой рекламы. Применяя ИИ во всем процессе аренды, Heimstaden создает более гибкий способ вывода жилья на рынок.
«Наша стратегия в области ИИ основана на трех китах, — говорит Николай Браммер (Nikolaj Brammer), директор по цифровым технологиям Heimstaden. — Во-первых, мы расширяем возможности сотрудников посредством обучения и доступа к правильным инструментам. Во-вторых, у нас есть центральный офис трансформации и сеть амбассадоров ИИ для продвижения более масштабных инициатив в этой сфере. В-третьих, мы укрепляем фундамент, подготавливая наши системы управления недвижимостью и модели данных к работе с ИИ».
Процесс сдачи в аренду воплощает все три кита на практике: инструменты и обучение позволяют коллегам создавать виртуально оформленные изображения и объявления; наша центральная команда координирует улучшения в области ценообразования, рекламы, проверки объявлений и обратной связи с рынком; и мы делаем данные о недвижимости доступными для инструментов ИИ, которые поддерживают ценообразование и создание объявлений.
«Мы начали с того, что разбили наши важнейшие бизнес-процессы и задались вопросом, где ИИ может создать ценность. Аренда — хороший пример: речь идет не об автоматизации одной задачи, а об улучшении работы всего процесса в целом».
«Мы начали с того, что разбили наши важнейшие бизнес-процессы и задались вопросом, где ИИ может создать ценность. Аренда — хороший пример: речь идет не об автоматизации одной задачи, а об улучшении работы всего процесса в целом».
—Николай Браммер, директор по цифровым технологиям, Heimstaden
Когда эксперты предметной области становятся разработчиками
Некоторые из наиболее значительных изменений происходят вдали от традиционных команд разработчиков программного обеспечения.
Heimstaden необходимо было оценить экологические риски по всему своему портфелю. Информация существовала, но была разбросана по общедоступным источникам, форматам и наборам данных. Превращение ее в пригодную для использования оценку потребовало бы значительной ручной работы и технических ресурсов.
Юлия Эрландсен (Julia Erlandsen) из Heimstaden, аналитик по экологической устойчивости без опыта разработки программного обеспечения, использовала Codex, чтобы помочь выстроить другой подход.
Codex поддержал обнаружение, очистку и стандартизацию данных, проверку качества и разработку повторяемых конвейеров обработки. Юлия сохранила контроль над методологией и валидацией.
Результат: оценен 20 112 объектов, сгенерировано более шести миллионов строк полезных данных, а предполагаемые трудозатраты сокращены с пяти человек, работающих в течение года, до двух человек, работающих в течение двух месяцев.
Heimstaden также избежала привлечения внешних консультантов, которые в противном случае потребовались бы для решения этой проблемы.
То, что начиналось как сложный аналитический проект, превращается в повторяемый инструмент, поддерживающий оценку климатических рисков, требования к отчетности и принятие решений инвесторами.
«Codex помог нам создать решение, которое раньше потребовало бы серьезной технической поддержки. Теперь мы владеем методологией и можем продолжать развивать ее самостоятельно».
«Codex помог нам создать решение, которое раньше потребовало бы серьезной технической поддержки. Теперь мы владеем методологией и можем продолжать развивать ее самостоятельно».
—Юлия Эрландсен, аналитик по экологической устойчивости, Heimstaden
Ответственное внедрение ИИ
Внедрение ИИ в Heimstaden сосредоточено на задачах, в решении которых сотрудникам нужна помощь. После запуска ChatGPT Enterprise в сентябре 2025 года половина сотрудников начала использовать его в течение двух-трех месяцев. Центральный офис трансформации ИИ поддерживает библиотеку вариантов использования, чтобы коллеги могли учиться на примерах из разных подразделений компании.
Сотрудники используют утвержденные инструменты в рамках правил информационной безопасности. Они по-прежнему несут ответственность за проверку сгенерированного ИИ контента перед его отправкой и за утверждение решений.
Внедрение охватывает и управляющих недвижимостью, в том числе тех, кто поначалу скептически относился к новшествам. В Норвегии один управляющий использовал ChatGPT для оценки заброшенной квартиры и составления приоритетного плана ремонта, превратив свои наблюдения в структурированный план, который он мог проверить и доработать.
«Люди во всех подразделениях компании находят практические способы использования ИИ в своей повседневной работе. наша задача — масштабировать то, что работает, обеспечивая при этом безопасность данных, четкость обязанностей и контроль со стороны людей».
«Сотрудники по всему бизнесу находят практические способы применения ИИ в своей повседневной работе. Наша задача — масштабировать то, что работает, обеспечивая безопасность данных, четкое распределение ответственности и сохранение контроля за людьми».
— Андреас Кальмар Линдквист (Andreas Kalmar Lindquist), руководитель команды AI First в Heimstaden
Следующий рубеж: от ответов на вопросы к активным действиям
Heimstaden уже готовится к следующему этапу: созданию ИИ, способного работать в различных системах и координировать многоэтапные процессы.
Платформа Procurement Intelligence Platform, которая в настоящее время внедряется, объединяет автоматизацию рабочих процессов с моделями OpenAI, доступными через API. Она спроектирована для работы в Outlook, SharePoint и Teams, поддерживает анализ контрактов, подготовку к переговорам и управление жизненным циклом договоров, при этом сотрудники сохраняют ответственность за коммерческие решения и утверждения.
Долгосрочная цель носит более фундаментальный характер.
Heimstaden участвует в разработке Amplio Estate — современной системы управления недвижимостью, созданной для поддержки рабочих процессов на базе ИИ с использованием MCP. Цель состоит в том, чтобы позволить сотрудникам использовать ИИ, такой как ChatGPT, для получения информации о недвижимости и выполнения действий в основных бизнес-системах при надлежащем контроле со стороны человека.
Именно так Heimstaden начинает превращать идею самоуправляемых зданий в практическую технологическую дорожную карту.
Результаты вкратце
- Более чем на 99% снижены затраты на производство изображений в Нидерландах.
Более чем на 99% снижены затраты на производство изображений в Нидерландах.
- Оценено 20 112 объектов недвижимости с помощью Codex, что сократило расчетную потребность в ресурсах с пяти человек за один год до двух человек за два месяца.
Оценено 20 112 объектов недвижимости с помощью Codex, что сократило расчетную потребность в ресурсах с пяти человек за один год до двух человек за два месяца.
- 50% сотрудников начали использовать инструмент в течение 2–3 месяцев после внедрения.
50% сотрудников начали использовать инструмент в течение 2–3 месяцев после внедрения.
Уроки для руководства:
- Сделайте ставку на людей: внедрение и фантазия — это узкие места (а не технологии)
Сделайте ставку на людей: внедрение и фантазия — это узкие места (а не технологии)
- Найдите своих амбассадоров: наибольшую отдачу приносят коллеги, которые стимулируют изменения на местах
Найдите своих амбассадоров: наибольшую отдачу приносят коллеги, которые стимулируют изменения на местах
- Наладьте процесс: ИИ не исправит сломанный процесс, но он может кардинально масштабировать хороший.
Наладьте процесс: ИИ не исправит сломанный процесс, но он может кардинально масштабировать хороший.
Что дальше
Видение Heimstaden заключается не в зданиях без людей, а в объектах недвижимости, поддерживаемых все более интеллектуальными системами, которые улучшат принятие решений сотрудниками и повысят способность решать вопросы клиентов.
Здания останутся такими же, какими были всегда — домами и крышами над головой людей. То, как ими управляют, изменилось навсегда.
